Проблема обманутых дольщиков взята под контроль президента

Об обманутых дольщиках

Автор – Avtochontny

Про­дол­жая тему об­ма­ну­тых доль­щи­ков. Так по­лу­чи­лось, что тема мне ока­за­лась близка, к со­жа­ле­нию.

В 2012-м вло­жил­ся в кот­ло­ван за­строй­щи­ка Квартстрой. За­строй­щик круп­ный, много сдан­ных объ­ек­тов в Москве, Нижнем Нов­го­ро­де и Вол­го­гра­де. Ка­че­ство жилья на уровне, кра­си­вые холлы и лест­нич­ные пло­щад­ки, под­зем­ные пар­ков­ка, обу­стро­ен­ная тер­ри­то­рия. Зна­ко­мые жили в одном из их жилых ком­плек­сов. Опять же га­ран­тии то­гдаш­не­го гу­бер­на­то­ра Ни­же­го­род­ской об­ла­сти Ва­ле­рия Шан­це­ва. Но был у за­строй­щи­ка минус – часто не со­блю­дал сроки. В-общем риск­нул и вло­жил­ся. Срок сдачи 4-й квар­тал 2014-го.

На дворе фев­раль 2019, со­сто­я­ние дома на фотке. За это время при­ш­лось по­участ­во­вать в акциях про­те­ста, на встре­чах в ад­ми­ни­стра­ции, с ом­буд­сме­на­ми, с ак­ти­ви­ста­ми и чле­на­ми НПО. Выложу свой опыт и анализ по про­бле­ме.

Что за­став­ля­ет людей вкла­ды­вать­ся в до­ле­вое стро­и­тель­ство.

Ответ од­но­знач­ный – цена. На уровне кот­ло­ва­на цена квар­ти­ры раза в 1,5-2 ниже цены го­то­во­го жилья. По­это­му люди осо­знан­но идут на риск. Это уже потом в случае про­блем вклю­ча­ют режим "на­ив­но­го чу­кот­ско­го юноши", мол я же не знал, я же думал. Ре­аль­но на­ив­ных мало, все по­ни­ма­ют что это рис­ко­вое вло­же­ние и есть шанс про­ле­теть.

По этой же при­чине ос­нов­ная масса доль­щи­ков по­ку­па­ют жилье как ин­ве­сти­цию. В ка­че­стве ос­нов­но­го все-таки по­ку­па­ют что-то более ма­те­ри­аль­ное. Хотя бывают и ис­клю­че­ния. Их и ста­ра­ют­ся вы­пя­чи­вать на пуб­ли­ку после оста­нов­ки строй­ки – мо­ло­дые семьи, жи­ву­щие в съем­ном жилье, оди­но­кие мамы, ин­ва­ли­ды, пен­си­о­не­ры. В нашем доме об­на­ру­жи­лась пен­си­о­нер­ка, ку­пив­шая 4 квар­ти­ры, в том числе двухъ­ярус­ный пент­ха­ус, и пару пар­ко­воч­ных мест. Когда ини­ци­а­тив­ная группа вышла на нее с целью за­ре­ги­стри­ро­вать­ся в ре­ест­ре об­ма­ну­тых доль­щи­ков, она крыла всех ма­тю­га­ми по­кру­че нашего ар­мей­ско­го стар­ши­ны.

Почему по­яв­ля­ет­ся недо­строй.

Ос­нов­ных причин две – кидало и "не шлогла".

Ки­да­ло­во это когда роют кот­ло­ван. на­чи­на­ют за­ли­вать каркас, со­би­ра­ют денег с доль­щи­ков и делают ноги. Схема была по­пу­ляр­на в начале 2000-х, сейчас все-таки какой-то порядок навели и такое встре­ча­ет­ся редко.

В-ос­нов­ном строй­ки встают дей­стви­тель­но из-за фи­нан­со­вых про­блем за­строй­щи­ков. Причем банк­ро­тят­ся часто круп­ные за­строй­щи­ки с обо­ро­та­ми в де­сят­ки мил­ли­ар­дов рублей. Тот же Кварт­строй был не ма­лень­кой ор­га­ни­за­ци­ей. Или не к ночи будь упо­мя­нут СУ-155. По­след­ний вообще был какое-то время круп­ней­шим за­строй­щи­ком в России. Ка­за­лось бы с такой вилкой воз­мож­но­стей и ди­вер­си­фи­ка­ци­ей банк­рот­ство не страш­но. Ан нет.

При­чи­на в мозгах ру­ко­вод­ства и учре­ди­те­лей. Поздно поняли, что "зо­ло­той век де­ве­ло­пе­ров" начала 2000-х кон­чил­ся и рынок из­ме­нил­ся. До 2008 года цены на жилье росли как на дрож­жах. За­строй­щи­ки со­би­ра­ли деньги с до­лев­щи­ков, за время строй­ки цены на недви­жи­мость вы­рас­та­ли раза в 2. Как пра­ви­ло за­строй­щик через аф­фи­ли­ро­ван­ных лиц за­ку­пал часть квар­тир в доме. т.е. по факту тоже вы­сту­пал как до­лев­щик. Про­да­жа этих го­то­вых квар­тир по ры­ноч­ной цена, плюс пар­ков­ки, плюс нежи­лые по­ме­ще­ния, плюс со­зда­ние управ­ля­ю­щей ком­па­нии под крылом за­строй­щи­ка, с лихвой ком­пен­си­ро­ва­ла все за­тра­ты. За­строй­щи­ки стре­ми­лись мак­си­маль­но за­ха­пать участ­ков для стро­и­тель­ства.

После 2008-го на­чал­ся спад, цены на время упали, но вскоре вер­ну­лись к росту. За­строй­щи­ки тоже вер­ну­лись к старой схеме. Но рост цен был уже на­мно­го скром­нее и вскоре снова встал. Денег до­лев­щи­ков стало не хва­тать, ком­пен­си­ро­ва­ли бан­ков­ски­ми кре­ди­та­ми, все больше уходя в долги. Неко­то­рые начали за­кла­ды­вать новые объ­ек­ты чтобы при­влечь еще до­ль­щи­ков по прин­ци­пу пи­ра­ми­ды. Ре­сур­сов на все объ­ек­ты уже не хва­та­ет, сроки сры­ва­ют­ся, по­яв­ля­ют­ся мас­со­во су­деб­ные иски от вла­дель­цев недо­стро­ен­ных квар­тир, ком­мер­че­ской недви­жи­мо­сти и ком­му­наль­щи­ков. Далее про­сро­чен­ные кре­ди­ты, оста­нов­ки строек и бег­ство за гра­ни­цу ру­ко­вод­ства с учре­ди­те­ля­ми. При этом перед бег­ством обычно ста­ра­ют­ся мак­си­маль­но услож­нить про­це­ду­ру банк­рот­ства. На­при­мер в нашем случае в ка­че­стве зиц-пред­се­да­те­ля оста­ви­ли по­жи­лую жен­щи­ну с он­ко­ло­ги­ей. Она боль­шую часть вре­ме­ни про­во­дит в боль­ни­це и фи­зи­че­ски не может участ­во­вать в су­деб­ных за­се­да­ни­ях.

Обычно вла­дель­цы до по­след­не­го не остав­ля­ют планов вер­нуть­ся на стро­и­тель­ный рынок. За гра­ни­цей они не бед­ству­ют, но одно дело жить на старых за­па­сах в ста­ту­се бег­ле­ца в чужой стране, другое дело иметь по­сто­ян­ный доход и статус "хо­зя­и­на жизни" на Родине. А запасы рано или поздно кон­ча­ют­ся, осо­бен­но учи­ты­вая при­выч­ный образ жизни. По­это­му пе­ри­о­ди­че­ски они воз­вра­ща­ют­ся, даже перед угро­зой от­си­деть срок.

Для вла­стей до­строй­ка за счет ста­ро­го за­строй­щи­ка самый же­ла­тель­ный ва­ри­ант, без ге­мор­роя с по­ис­ком нового за­строй­щи­ка и до­строй­кой за счет бюд­же­та. Бывают случаи, когда ком­па­ния банк­ро­тит­ся, те же учре­ди­те­ли со­зда­ют новое юрлицо и бе­рут­ся за до­строй­ку своих объ­ек­тов. Только уже без хвоста в виде долгов и необ­хо­ди­мо­сти дер­жать сроки.

Каким спо­со­бы до­строй­ки

1. Со­фи­нанс и до­строй­ка за счет жиль­цов.

В этом случае жильцы недо­стро­ен­но­го дома ор­га­ни­зу­ют­ся в НКО, через суд по­лу­ча­ют дом с землей в соб­ствен­ность, за­клю­ча­ют до­го­вор с ком­му­наль­щи­ка­ми и за свой счет до­стра­и­ва­ют­ся. Ра­бо­та­ет в случае если дом в вы­со­кой сте­пе­ни го­тов­но­сти. Если сте­пень го­тов­но­сти ниже 90%, то ва­ри­ант прак­ти­че­ски нере­аль­ный. Как писал выше ос­нов­ная масса доль­щи­ков по­ку­па­ли квар­ти­ры с целью ин­ве­сти­ций и до­пла­чи­вать до­пол­ни­тель­но круг­лень­кую сумму на до­строй­ку же­ла­ю­щим мало, тем более многие брали ипо­те­ку и за­пла­ти­ли до фиги про­цен­тов, по­это­му пред­по­чи­та­ют давить на власти с целью до­стро­ить­ся без до­пол­ни­тель­ных вло­же­ний.

В случае нашего ЖК два дома первой оче­ре­ди были готовы на 97 и 99 про­цен­тов. Жильцы смогли до­стро­ить­ся за свой счет, но по­лу­чи­ли ге­мор­рой в виде дол­го­строя за окнами, тор­ча­щих кранов и от­кры­тых кот­ло­ва­нов. Вдо­ба­вок Кварт­строй офи­ци­аль­но так и не при­знан банк­ро­том, поэтом ком­му­наль­щи­ки от­ка­за­лись за­клю­чать с НКО прямые до­го­во­ра. Оплата идет через фик­тив­ную фирму по­сред­ник. Ини­ци­а­тив­ные жильцы со­би­ра­ют кварт­пла­ту с со­се­дей и выдают им кви­тан­ции в своей про­грам­ме. Неко­то­рые от­ка­зы­ва­ют­ся пла­тить, тре­бу­ет нор­маль­ных кви­тан­ций. Потому как этими филь­ки­ны­ми гра­мо­та­ми даже при­крыть­ся не по­лу­чит­ся если ком­му­наль­щи­ки по­тре­бу­ют за­пла­тить долги. Многие пы­та­ют­ся про­дать квар­ти­ры, но не особо успеш­но. Жилье про­блем­ное, цены ниже ры­ноч­ных и же­ла­ю­щих купить такое сча­стье явный де­фи­цит.

2. Пе­ре­да­ча объ­ек­та дру­го­му за­строй­щи­ку.

Ва­ри­ант преду­смат­ри­ва­ет пе­ре­да­чу недо­строя дру­го­му ком­мер­че­ско­му за­строй­щи­ку. Для это нужно найти фирму-за­строй­щик, ко­то­рый со­гла­сит­ся до­стро­ить дома за свой счет. Про­блем в том, что для нового за­строй­щи­ка объект будет убы­точ­ным. Деньги уже ушли ста­ро­му за­строй­щи­ку, его ком­мер­че­ские квар­ти­ры пе­ре­офор­мить на себя не всегда воз­мож­но, ком­мер­че­ские пло­ща­ди не всегда име­ют­ся в до­ста­точ­ных ко­ли­че­ствах. Плюс при­дет­ся брать от­вет­ствен­ность за косяки пред­ше­ствен­ни­ка и вни­кать в чужой проект. А чужой проект по опре­де­ле­нию хуже соб­ствен­но­го. По­это­му за­строй­щик тре­бу­ет от вла­стей ком­пен­са­ции в виде вы­де­ле­ния новых участ­ков под за­строй­ку по льгот­ным ценам и прочих пре­фе­рен­ций. На­чи­на­ет­ся торг и здесь успех сильно за­ви­сит от ак­тив­но­сти об­ма­ну­тых доль­щи­ков.

3. До­строй­ка за счет бюд­же­та.

Здесь нужно раз­де­лять до­строй­ку за счет фе­де­раль­но­го и мест­но­го бюд­же­та. Проще всего с тему объ­ек­та­ми, на ко­то­рые вы­де­ля­ют­ся деньги из фе­де­раль­но­го бюд­же­та. На­при­мер по домам СУ-155. В этом случае и новый за­строй­щик быстро на­хо­дит­ся, и мест­ные власти не жад­ни­ча­ют.

До­строй­ка же за счет мест­но­го бюд­же­та это самый долгий ва­ри­ант. Бо­га­тых ре­ги­о­нов у нас мало, денег вечно не хва­та­ет. По­это­му мест­ные власти мак­си­маль­но за­тя­ги­ва­ют про­цесс, пы­та­ясь вся­че­ски выбить денег из центра или найти за­строй­щи­ка, ко­то­рый со­гла­сит­ся сде­лать это за свой счет.

Какие из­ме­не­ния в за­ко­но­да­тель­стве.

Си­ту­а­ция с об­ма­ну­ты­ми доль­щи­ка­ми сильно до­ста­ла всех, по­это­му в по­след­нее время ввели из­ме­не­ния в за­ко­но­да­тель­стве. Ввели спе­ци­аль­ный стра­хо­вой фонд (фонд 214) ко­то­рый возь­мет на себя до­строй­ку в случае банк­рот­ства за­строй­щи­ка.

С 1 июля 2018 года по­яви­лись так на­зы­ва­е­мые эскроу-счета. Сред­ства доль­щи­ков за­чис­ля­ют­ся на спе­ци­аль­ный бан­ков­ский счет. Доступ к ним за­строй­щик по­лу­ча­ет только после сдачи дома. До этого мо­мен­та деньги за­мо­ро­же­ны, стро­и­тель­ство ве­дет­ся за счет за­строй­щи­ка или же банк под эскроу-счет выдает кредит.

Вчера, 12 фев­ра­ля, Путин объ­явил что 1 июля 2019 года на схему эскроу-счетов пе­ре­во­дят­ся все за­строй­щи­ки, при­вле­ка­ю­щие сред­ства граж­дан. В обя­за­тель­ном по­ряд­ке.

Что делать если ока­зал­ся об­ма­ну­тым доль­щи­ков.

При первых же при­зна­ках про­блем со стро­и­тель­ством нужно по­пы­тать­ся выйти на других жиль­цов этого дома. по­ре­жде всего со­брать группу в соц­се­тях или мес­сен­дже­рах типа вай­бе­ра. По­пы­тать­ся ор­га­ни­зо­вать ини­ци­а­тив­ную группу и взять под кон­троль си­ту­а­цию. Нужно быть го­то­вым что ос­нов­ная масса жиль­цов будет инерт­ной и не будет пред­при­ни­мать ак­тив­ных дей­ствий пока гром не грянет явно. Зато с удо­воль­стви­ем пе­ре­да­дут пол­но­мо­чия этом другим. При­вле­кать вни­ма­ние вла­стей, пра­во­охра­ни­те­лей, СМИ и об­ще­ствен­но­сти.

Если уже все, то мак­си­маль­но быстро за­не­сти в реестр об­ма­ну­тых доль­щи­ков ми­ни­мум 80% жиль­цов. Это дает до­пол­ни­тель­ные пре­иму­ще­ства при ор­га­ни­за­ции НКО, в судах и при вы­би­ва­нии денег из фе­де­раль­но­го бюд­же­та.

А также го­товь­тесь к тому, что у многих по­на­ча­лу милых коллег по несча­стью вы­плы­вут не совсем хо­ро­шие черты ха­рак­те­ра. Наша ини­ци­а­тив­ная группа пе­ре­грыз­лась между собой раз 20. Неко­то­рые по­пы­та­лись из­влечь из этой си­ту­а­ции ма­те­ри­аль­ную выгоду для себя.

И глав­ное по­мень­ше эмоций. Эмоции это про­дукт жиз­не­де­я­тель­но­сти мозга, своего рода фе­ка­лии. Не нужно идти на поводу у фе­ка­лий.

Источник

Расследование Эдуарда Петрова. Горькая доля дольщика

Под копирку: обманутые дольщики по всей России ждут жилье

Более подробную и разнообразную информацию о событиях, происходящих в России, на Украине и в других странах нашей прекрасной планеты, можно получить на Интернет-Конференциях, постоянно проводящихся на сайте «Ключи познания». Все Конференции – открытые и совершенно безплатные. Приглашаем всех просыпающихся и интересующихся…